マンション価格やモノの値段が下がるのに、管理費が下がらないのを不思議と感じませんか？
管理とは[マンションを社会的資産として、この資産価値をできる限り保全し、かつ、快適な居住環境を確保できるようにする（マンション管理適正化指針）]ことです。
こうした管理の主体はあくまで管理組合であり、管理業者は組合から管理業務を委託されている立場です。管理組合をサポートするのが管理業者の役割である点をまず再認識しましょう。
管理業務委託契約
マンション適正化法で新たに業者に義務付けられたのが・・・
「重要事項の説明」
マンションの管理組合が管理会社と管理委託契約を締結する際には組合員に対して説明会を開催し、管理業務主任者をして管理委託契約の内容およびその履行に関する事項を説明することとなった。新規契約はもちろん、契約更新の場合もその都度、重要事項説明を課しており、組合では管理委託料や業務委託内容の確認、管理費や修繕積立金の分別管理の徹底、トラブル時の責任範囲などを書面により確認できることとなった。さらに、ほとんどの委託契約は契約期間を１年間とし、その後どちらからも解約の申し出がないときはこれまでと同一の条件をもって更に１年更新されたものとしているが、事実上この自動更新はできなくなりました。
業者登録の義務化や管理受託契約プロセスの厳格化などマンション適正法による規制が厳しくなったことや、居住者からのプレッシャーも重なり、マンション管理業者は生き残りをかけてあの手この手のサービス戦略を繰り広げています。
限られたパイを奪い合う争奪戦
こうした流れは「マンション居住者に、より良いサービスを提供したい」という企業努力の表れであることに間違いありませんが、一方で国土交通省へ正式に登録している業者が2000社を超えるなか、管理会社同士の競争が激化していることを露見させています。
管理業者には大きく分けて、分譲マンションの事業主を母体とする「系列型管理業者」と、何らコネクションを持たない「独立型管理業者」の２つの系統があり、前者の場合は親会社が販売したマンションの管理業務がトップダウンで下りてくる。
「マンション購入者は管理会社を選べない」と言われますが、これは他社との競争にさらされることなく仕事が舞い込んでくる系列構造がその原因となっているようです。これに対して独立型では独自性や低価格を武器に市場を拡大し、ゼネコンあるいは系列を持たない中小分譲業者を事業主とするマンションを中心に、その管理を受託している。しかし管理戸数のシェア（占有率）は決して多くない。
よく「どちらのタイプがいいか」比較検討されますが、それぞれに一長一短があり、最終的には管理組合との相性によるところが大きいとおもいます。
一般的には系列型管理業者はマンションの売り主や施工業者との距離が近い分、設計や建設に関する情報が入手しやすく、実際に工事に関与した当時の担当者との接点があるので、構造上のトラブルが発生した場合の図面の手配などがスムーズに行きやすい。
これに対して独立型管理業者は低価格を全面に打ち出し、価格志向の強い管理組合を囲い込んでいくようです。
「勝ち組」「負け組」が線引きされたように、企業全般から個人までが二極化しつつあるなか、これからはマンション管理業界や管理組合も色分けされていくことは間違いないでしょう。
各社サービスを見てもその内容は千差万別で、管理会社のカラーがうかがえます。他社との違いを明確に打ち出し独自性を強調しないと、その存在意義が薄れるからでしょう。
今までは「管理会社のいいなり」であったマンション居住者も知恵をつけ、自己主張するようになれれば、管理会社は殿様商売に終わりを告げ、管理組合員の立場に立って親身に対応せざるおえなくなってきます。
